Ένα από τα κατεπείγοντα μέτρα που έλαβε η πολιτεία για την στήριξη της κοινωνίας και της επιχειρηματικότητας κατά την περίοδο της πανδημίας του κορονοϊού, είναι η μείωση καταβολής μισθώματος κατά ποσοστό 40% τόσο στις αστικές όσο και στις επαγγελματικές συμβάσεις μισθώσεως. Εν συντομία, προβλέφθηκε ότι οι μισθωτές ακινήτων, στα οποία βρίσκονται εγκατεστημένες επιχειρήσεις που η λειτουργία τους ανεστάλη προσωρινά ή επλήγη δραστικά λόγω της εξάπλωσης του ιού COVID-19, απαλλάσσονται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος. Τα ανάλογα ισχύουν δε και για τους μισθωτές που απασχολούνταν στις παραπάνω επιχειρήσεις με σύμβαση εργασίας, η οποία λόγω των εκτάκτων μέτρων ανεστάλη προσωρινά, ως προς τις μισθώσεις των κυρίων κατοικιών τους. Η μερική καταβολή μισθώματος ποσοστού 60% είναι δεσμευτική για τον εκμισθωτή του ακινήτου, καθώς έχει θεσπιστεί με πράξη νομοθετικού περιεχομένου και δεν γεννά δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης μισθώσεως κατά τις σχετικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Θεμελιώδης αρχή της ελληνικής νομοθεσίας είναι η αρχή του απαραβίαστου των συμβάσεων, ήτοι της τήρησης της συμφωνίας των συμβαλλόμενων μερών. Θα ήταν παράδοξο, ωστόσο, κάποιος να επιμείνει στην τήρηση των συμφωνηθέντων, όταν ξεσπάσει, κατόπιν της συμφωνίας, ένα τυχαίο γεγονός που συνιστά λόγο ανωτέρας βίας. Η εξάπλωση του ιού Covid-19 συνιστά αναμφίβολα ανωτέρα βία, καθώς πρόκειται για ένα έκτακτο γεγονός, που ο μέσος συνετός άνθρωπος δεν θα μπορούσε να προβλέψει κατά την συνήθη πορεία των πραγμάτων. Στην περίπτωση, λοιπόν, που υπάρχει απρόοπτη μεταβολή συνθηκών «υποχωρεί» η ως άνω αρχή του απαραβίαστου των συμβάσεων και τυγχάνει εφαρμογής η διάταξη του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα η οποία ορίζει τα εξής: «Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν υστέρα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη.Αν αποφασιστεί η λύση της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση των υποχρεώσεων παροχής που πηγάζουν απ' αυτήν και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό».

Κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει βάσει των νέων μεταγενέστερων της συμβάσεως δεδομένων, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί είναι οι κάτωθι: α) αμφοτεροβαρής σύμβαση, δηλαδή σύμβαση που γεννά δικαιώματα και υποχρεώσεις και στα δύο συμβαλλόμενα μέρη, β) μεταβολή των συνθηκών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, γ) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως, δ) οι λόγοι μεταβολής να είναι έκτακτοι και να μην μπορούν να προβλεφθούν και ε) εξαιτίας της μεταβολής, η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Επομένως, η απρόοπτη μεταβολή συνθηκών μπορεί να δικαιολογήσει την αναδιαπραγμάτευση των συμβατικών όρων που αρχικώς συμφωνήθηκαν ενόψει των νέων περιστατικών. Ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει, μάλιστα, ακόμη μεγαλύτερη μείωση του μισθώματος ή να αξιώσει και μια μεγαλύτερη χρονική διάρκεια μείωσης αυτού, εφόσον αυτό κριθεί αναγκαίο με βάσει πάντοτε τις εκάστοτε συνθήκες. Να σημειώσουμε δε ότι η διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ περί απρόοπτης μεταβολής συνθηκών, κατά το πρόσφατο παρελθόν, είχε κριθεί ότι εφαρμόζεται και σε περιπτώσεις γενικής οικονομικής κρίσης, όπως δηλαδή η εκδηλωθείσα στη χώρα μας την προηγούμενη δεκαετία.

Περαιτέρω, άξια αναφοράς είναι και η ευρύτερη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, σύμφωνα με την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη. Δυνάμει της άνω διάταξης, όταν η εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, υπάρχει η δυνατότητα να επεκταθεί ή να περιοριστεί η παροχή αυτή με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλαγές. Σε καμία περίπτωση, ωστόσο, δεν πρέπει να γίνεται καταχρηστική άσκηση των ως άνω δικαιωμάτων.

Εν τέλει, το ύψος μισθώματος πρέπει να αναλογεί στις νέες οικονομικές συνθήκες, όπως έχουν ήδη διαμορφωθεί μετά από αυτήν την πρωτοφανή υγειονομική κρίση που πλήττει την χώρα μας, αλλά και τις συνθήκες που θα διαμορφώσει στο προσεχές χρονικό διάστημα, κατά το οποίο οι συνέπειες θα είναι ακόμα εντονότερες στον ευρύτερο οικονομικό και κοινωνικό τομέα. Η ελληνική έννομη τάξη μέσω του άρθρου 388 ΑΚ, στην περίπτωση της απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών, όπως αυτής της πανδημίας του κορονοιού, αναγνωρίζει την δυνατότητα δικαστικής λύσης ή αναπροσαρμογής και αναθεώρησης των συμβάσεων μισθώσεως στο μέτρο που αρμόζει, προκειμένου να αντιμετωπίσει αποτελεσματικά και με όρους δικαιοσύνης τα προβλήματα που ανακύπτουν εξαιτίας των νέων δεδομένων. Σε κάθε περίπτωση, συνιστάται η προσπάθεια εξώδικης επίτευξης μιας συμβιβαστικής αναπροσαρμογής του μισθώματος στα πλαίσια της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών πριν την προσφυγή στα αρμόδια πολιτικά δικαστήρια και την δικαστική επίλυση των διαφορών.